Ihre eigenen vier Wände bei uns – Ihrer FVB immo
Wir sind die Experten, wenn es um Ihr Zuhause geht
Immobilienmakler Löhnberg – FVB immo
Sie besitzen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Löhnberg und denken über einen Verkauf nach. Die Gemeinde umfasst vier Ortsteile mit sehr unterschiedlicher Bausubstanz: vom denkmalgeschützten Fachwerkkern über die gewachsenen Ortslagen an Lahn und Kallenbach bis zu den jüngeren Wohngebieten am Ortsrand. Für Eigentümer heißt das: Ein pauschaler Quadratmeterpreis führt hier in die Irre. FVB immo bewertet jedes Objekt einzeln und richtet die Vermarktung danach aus.
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über uns
Mit unserem Know-how zu Ihrer Traum-Immobilie
Die Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main ist Ihr professioneller Vermittler wohnwirtschaftlicher Immobilien im Bereich Immobiliensuche, Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Unser Unternehmen wurde 1989 als Tochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main eG gegründet.
Unser Team besteht neben der Geschäftsführung aus engagierten und hochmotivierten Vertriebspartnern, die jeweils ein fest zugeordnetes Gebiet betreuen. Dieser regionale Ansatz garantiert Ihnen hohe lokale Marktkenntnis und damit eine ausgesprochen starke Marktdurchdringung.
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Assistenz Helge May
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Gebietsleiter Süd
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Gebietsleiter Frankfurt-Ost
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Gebietsleiter Bad Vilbel/Hanau
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Gebietsleiter Aschaffenburg Nord
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Gebietsleiter Main-Taunus
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Vorsitzender Geschäftsführer
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Geschäftsführer
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Geschäftsführer
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Geschäftsführer
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Backoffice
Michael Ried
Backoffice
Santaelizia Winter
Backoffice
Löhnberg: Lage, Ortsteile und Infrastruktur
Lage und Charakter
Löhnberg liegt im Nordwesten des Landkreises Limburg-Weilburg im Lahntal, zwischen Wetzlar und der Kreisstadt Limburg an der Lahn. Die Gemeinde umfasst 33,85 Quadratkilometer, die Höhenlagen reichen von 140 bis 179 Metern. Bis Limburg sind es rund 23 Kilometer, bis Gießen rund 42 Kilometer. Verwaltungssitz ist die Obertorstraße im Kernort. Käufer kommen deshalb selten nur aus dem Ort selbst, sondern häufig aus dem Pendlerumfeld beider Städte. Wer verkauft, sollte die Ansprache genau darauf ausrichten statt allein auf die Nachfrage vor Ort zu setzen.
Ortsteile und Lagen
Zur Gemeinde gehören vier Ortsteile. Der Kernort Löhnberg liegt an der Lahn und zählt 2.846 Einwohner. Niedershausen folgt mit 1.009 Einwohnern rund vier Kilometer nördlich am Kallenbach, Obershausen mit 555 Einwohnern etwa acht Kilometer nördlich am selben Bach. Selters hat 309 Einwohner, liegt rund sechs Kilometer nordöstlich an der K 418, ist frei von Durchgangsverkehr und hat keine direkte Straßenverbindung zum Kernort. Diese Spannweite schlägt auf die Vermarktung durch: Für Selters und Obershausen brauchen Sie eine andere Käuferansprache als für den Kernort.
Verkehrsanbindung
Die B 49 führt mit eigener Anschlussstelle Löhnberg am Ort vorbei und verbindet das Lahntal Richtung Limburg und Wetzlar. Innerorts verläuft die L 3020 als Ortsdurchfahrt; Hessen Mobil hat sie auf rund 700 Metern im Kreuzungsbereich Weilburger Straße, Unterm Bornberg und Bahnhofstraße grundhaft erneuert. Am Bahnhof Löhnberg hält die RB 45 der Lahntalbahn, Nachbarhalte sind Weilburg und Stockhausen (Lahn); der RE 25 fährt ohne Halt durch. Die Buslinie LM-68 verbindet Löhnberg mit Niedershausen. Nennen Sie Haltestelle und Anschlussstelle im Exposé konkret – Pendler prüfen genau diesen Punkt zuerst.
Infrastruktur und Alltag
Im Ort unterrichtet die Grundschule auf dem Falkenflug. Zwei Kindertagesstätten stehen zur Verfügung: Habakuk in der Schulstraße im Kernort und Kleine Strolche in der Neuen Straße in Niedershausen. Den Lebensmitteleinkauf deckt der REWE-Markt in der Güldenstadt ab. Dazu kommen vier evangelische und eine katholische Kirche, Dorfgemeinschaftshäuser, das Bürgerhaus Löhnberger Lilie, ein Mehrgenerationenhaus und ein Familienzentrum. Für Familien als Käufergruppe sind Schul- und Kitaweg das entscheidende Argument – tragen Sie die Entfernung ab Ihrem Objekt in die Unterlagen ein.
Bebauung und Baujahresschwerpunkt
Die Siedlungsentwicklung konzentrierte sich bis in die Nachkriegszeit auf die historischen Kerne: in Löhnberg entlang Weilburger Straße, Ziegelstraße und Friedrich-Ebert-Straße, in Niedershausen entlang des Kallenbachs und der Löhnberger Straße, in Selters um Neugasse, Am Lahnberg und Talhofstraße. In Obershausen ist bis auf eine jüngere Bebauung im Süden die gesamte Ortsbebauung aus dieser frühen Phase erkennbar. Die Ortskerne von Löhnberg und Niedershausen sowie der Süden von Selters sind denkmalgeschützte Gesamtanlagen; der städtebauliche Fachbeitrag der Gemeinde hält dazu Kriterien zur ortstypischen Bauweise fest. Wer im Kern verkauft, legt diese Bindung besser offen, als sie den Käufer später entdecken zu lassen.
Freizeit und Natur
Über dem westlichen Lahnufer steht auf einem Felssporn in 166 Metern Höhe die Burgruine Laneburg, das Wahrzeichen der Gemeinde. Rund um die Ortsteile führen Wanderwege und ein Waldlehrpfad; dazu kommen Spielplätze, Minigolf, Tennis, Kegelbahnen, eine Sporthalle und weitere Sportanlagen. Die Bäche Kallenbach und Faulbach wurden im Flurbereinigungsverfahren Löhnberg-Niedershausen naturnah hergerichtet. Für den Verkauf zählt das nicht als Kulisse, sondern als Argument gegenüber Käufern aus Limburg und Wetzlar: Zeigen Sie im Exposé, welcher Weg vom Objekt aus tatsächlich in die Landschaft führt.
Was den Immobilienwert in Löhnberg bestimmt
Der Wert Ihrer Immobilie entsteht aus wenigen, klar benennbaren Faktoren. Zuerst zählt der Ortsteil: Der Kernort mit Bahnhof, Grundschule und Nahversorgung wird anders bewertet als Obershausen oder Selters, das ohne direkte Straßenverbindung zum Kernort auskommt. Dann folgt die Bausubstanz. In den Ortskernen stehen Fachwerkhäuser und Hofreiten, am Ortsrand jüngere Ein- und Zweifamilienhäuser aus den Wohngebieten. Zuschnitt, Erschließung, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung verschieben das Ergebnis erheblich. Eine Bewertung Ihrer Immobilie setzt deshalb am Objekt an, nicht am Ortsdurchschnitt.
Hinzu kommen Bindungen, die erst spät auffallen. Liegt Ihr Haus in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage, gelten für Fassade, Fenster und Dach Vorgaben, die Käufer einpreisen. Für viele Lagen bestehen Bebauungspläne – etwa Güldenstadt, Auf dem Schletsberg, Fellersborn oder Käuzerain –, die das Maß der baulichen Nutzung festlegen. Wer das früh klärt, spart sich Nachverhandlungen. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Löhnberg veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Hochtaunuskreises, des Main-Taunus-Kreises, des Rheingau-Taunus-Kreises und des Landkreises Limburg-Weilburg – die Geschäftsstelle sitzt beim Amt für Bodenmanagement in Limburg. Kostenfrei abrufbar sind die Werte über BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Verkaufsbegleitung für Eigentümer aus Löhnberg
Als Immobilienmakler Löhnberg übernimmt FVB immo den gesamten Verkauf, von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe. Am Anfang steht der Termin am Objekt: Wir nehmen Grundriss, Zustand und Ausstattung auf, sichten Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauunterlagen und ordnen das Haus in seinen Ortsteil ein. Wir prüfen, welcher Bebauungsplan gilt, ob eine Denkmalbindung besteht und wie das Grundstück geschnitten ist. Daraus entsteht eine belastbare Preisspanne statt einer Wunschzahl, die Sie später wieder kassieren müssen.
Danach bereiten wir die Vermarktung vor. Dazu gehören Fotos, maßstäbliche Grundrisse, ein vollständiges Exposé und alle Unterlagen, die Käufer und finanzierende Bank verlangen. Fehlt der Energieausweis, beschaffen wir ihn; fehlen Bauakten, fordern wir sie beim Landkreis an. Den weiteren Ablauf des Verkaufs steuern wir samt Terminen, Rückfragen, Kaufvertragsentwurf und Notarvorbereitung. Sie bekommen nach jeder Besichtigung eine Rückmeldung, nicht erst am Ende der Vermarktung.
Besichtigungen führen wir einzeln, nicht in Gruppen, und prüfen Interessenten auf Finanzierbarkeit, bevor sie das Haus betreten. Über vorgemerkte Kaufinteressenten sprechen wir Suchende aus der Region direkt an; Anleger erreichen wir über den Bereich Kapitalanlage. Nach der Beurkundung begleiten wir Übergabe, Zählerstände und Schlüssel. Wer während des Verkaufs möglichst wenig selbst organisieren will, nutzt den Sorglos-Service. Was Sie an Aufgaben abgeben und was in Ihrer Hand bleibt, legen wir vorher schriftlich fest – so wissen Sie in jeder Phase, wer den nächsten Schritt macht.
Haus oder Wohnung: was in Löhnberg gefragter ist
Löhnberg ist von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. In den Ortskernen dominieren Fachwerkhäuser und Hofreiten, am Ortsrand stehen jüngere Einfamilienhäuser aus den ausgewiesenen Wohngebieten: Das Wohngebiet Taunusblick mit 46 Bauplätzen ist vollständig verkauft und im Endausbau abgeschlossen, im Käuzerain in Niedershausen gibt es noch freie Baugrundstücke. Eigentumswohnungen spielen in der Gemeinde nur eine Nebenrolle. Für Sie als Eigentümer folgt daraus zweierlei: Ein Haus im Kernort konkurriert nicht mit Neubau, sondern mit anderen Bestandshäusern – der Zustand entscheidet. Und ein großes Grundstück ist kein Selbstläufer, denn wer den Garten nicht pflegen will, zahlt dafür keinen Aufschlag, sondern rechnet den Aufwand gegen. Prüfen Sie deshalb schon vor dem Inserat, ob eine Teilfläche separat als Baugrundstück verkauft werden kann.
Verkauf in Löhnberg vorbereiten: Unterlagen und Reihenfolge
Beginnen Sie mit den Eigentumsnachweisen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Liegenschaftsnachweis. Dann die Bauakte mit Baugenehmigung, Grundrissen, Schnitten und Baubeschreibung. Beim Landkreis Limburg-Weilburg erhalten Sie die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, bei der Gemeinde Löhnberg in der Obertorstraße die Auskunft zum geltenden Bebauungsplan. Liegt Ihr Objekt in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage, holen Sie die Denkmalauskunft dazu. Danach folgen Nebenkosten- und Verbrauchsabrechnungen, Nachweise über Sanierungen an Dach, Fenstern und Heizung, bei vermieteten Einheiten zusätzlich die Mietverträge sowie der gültige Ausweis über den Energiebedarf. Erst wenn diese Mappe vollständig ist, sollten Sie inserieren: Jede Lücke kostet später Verhandlungsspielraum, weil Käufer und Bank die Wartezeit in ihr Angebot einrechnen. Genau in dieser Reihenfolge starten wir mit Ihnen den Verkauf Ihrer Immobilie.
Ihr Ansprechpartner für Löhnberg
Löhnberg und die umliegenden Gemeinden betreut ein Makler von FVB immo. Termine finden am Objekt statt – für Besichtigung, Aufmaß und Unterlagenübergabe müssen Sie nicht nach Obertshausen fahren.
Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main
Seligenstädter Straße 52, 63179 Obertshausen
Telefon 06104 80932-0 · Telefax 06104 80932-55
mail@fvb-immo.de
Das gesamte Team mit den zuständigen Maklern finden Sie in der Übersicht der Ansprechpartner.
Häufige Fragen an Ihren Makler für Löhnberg
+ Welche Leistungen bietet FVB immo für Löhnberg an?
FVB immo begleitet Eigentümer aus allen vier Ortsteilen vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Dazu gehören die unverbindliche Wertermittlung, der begleitete Verkauf, auf Wunsch die Vermietung Ihrer Immobilie, die Beschaffung vom gültigen Energieausweis, der Sorglos-Service für Eigentümer, die Vermarktung von Grundstücken und Baulücken, die Einschätzung als Anlageobjekt sowie der direkte Draht zum zuständigen Makler.
Vor dem ersten Inserat prüfen wir außerdem Bebauungsplan, Baulasten und eine mögliche Denkmalbindung, damit diese Punkte nicht erst in der Verhandlung auftauchen. Welche Bausteine Sie brauchen, entscheidet sich nach dem Termin am Objekt.
+ Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Löhnberg aus?
Ortskenntnis, die sich belegen lässt: dass Selters keine direkte Straßenverbindung zum Kernort hat, dass in den Ortskernen denkmalgeschützte Gesamtanlagen liegen und dass am Bahnhof nur die RB 45 hält. Dazu Transparenz – nachvollziehbare Preisableitung, Rückmeldung nach jeder Besichtigung, keine Zusagen ohne Unterlagen.
FVB immo ist die Immobilientochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main, gegründet 1989. Das Team arbeitet in fest zugeordneten Gebieten. Das Büro liegt in Obertshausen, die Betreuung findet vor Ort am Objekt statt.
+ Verkaufen oder vermieten — was lohnt sich in Löhnberg?
Das hängt vom Zustand des Objekts ab. Ein Haus im Ortskern mit Sanierungsstau bindet als Mietobjekt Kapital, ohne dass sich der Aufwand kurzfristig verzinst – zumal Denkmalauflagen die Modernisierung verteuern können. Ein gepflegtes Haus in ruhiger Ortsrandlage lässt sich dagegen stabil vermieten. Wir rechnen beide Wege am konkreten Objekt durch, inklusive Rücklage und Verwaltungsaufwand. Wollen Sie die Vermietung im Überblick prüfen, stellen wir Ihnen die Zahlen gegenüber.
+ Wie finden Sie Käufer aus der Region Löhnberg?
Über drei Wege. Erstens die eigene Interessentendatei: Suchende, die für das Lahntal zwischen Limburg und Weilburg vorgemerkt sind, kontaktieren wir vor der Veröffentlichung über ImmoSearch. Zweitens das Netz der Frankfurter Volksbank Rhein/Main, über das Finanzierungsanfragen laufen. Drittens die überregionalen Portale. Weil viele Käufer aus dem Pendlerumfeld von Limburg und Wetzlar kommen, wird der zweite Weg oft unterschätzt.
+ Welche Lagen in Löhnberg sind besonders gefragt?
Gefragt ist, was kurze Wege bietet: der Kernort mit Bahnhof, Grundschule und Nahversorgung sowie die jüngeren Wohngebiete am Ortsrand, etwa rund um Taunusblick, Güldenstadt und Auf dem Schletsberg. Niedershausen profitiert vom Käuzerain und der eigenen Kita. In Obershausen und Selters entscheidet stärker das einzelne Objekt als die Lage. Soll eine Teilfläche mitverkauft werden, prüfen wir sie als eigenständiges Grundstück.
+ In welchen Ortsteilen rund um Löhnberg sind Sie tätig?
Wir sind in allen vier Ortsteilen tätig: im Kernort Löhnberg an der Lahn, in Niedershausen am Kallenbach, in Obershausen weiter nördlich am selben Bach und in Selters an der K 418. Die gesamte Gemeinde hat die Postleitzahl 35792 und die Vorwahl 06471. Angrenzend betreuen wir Weilburg im Süden und Leun mit dem Stadtteil Stockhausen im Norden. Liegt Ihr Objekt an der Gemeindegrenze, richten wir die Käuferansprache nach beiden Seiten aus.