Ihre eigenen vier Wände bei uns – Ihrer FVB immo
Wir sind die Experten, wenn es um Ihr Zuhause geht
Immobilienmakler Elbtal – FVB immo
Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung in Elbtal und denken über den Verkauf nach. Die Gemeinde im Landkreis Limburg-Weilburg besteht aus vier Ortsteilen, die sich in Lage, Bebauung und Zuschnitt deutlich unterscheiden. Was in Dorchheim eine realistische Preiserwartung ist, trägt in Heuchelheim nicht automatisch. FVB immo bewertet Ihr Objekt anhand der örtlichen Gegebenheiten und begleitet Sie von den Unterlagen bis zur Übergabe.
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über uns
Mit unserem Know-how zu Ihrer Traum-Immobilie
Die Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main ist Ihr professioneller Vermittler wohnwirtschaftlicher Immobilien im Bereich Immobiliensuche, Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Unser Unternehmen wurde 1989 als Tochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main eG gegründet.
Unser Team besteht neben der Geschäftsführung aus engagierten und hochmotivierten Vertriebspartnern, die jeweils ein fest zugeordnetes Gebiet betreuen. Dieser regionale Ansatz garantiert Ihnen hohe lokale Marktkenntnis und damit eine ausgesprochen starke Marktdurchdringung.
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Ihre Ansprechpartner
Nataly Küchler
Assistenz Helge May
Tobias Avemaria
Gebietsleiter Süd
Janina Geis
Gebietsleiterin Aschaffenburg Süd
Vladimir Hamin
Gebietsleiter Frankfurt-Ost
Christoph Helmke
Gebietsleiter Bad Vilbel/Hanau
Dominik Hirschland
Gebietsleiter Aschaffenburg Nord
Jing Li
Gebietsleiterin Frankfurt-City
Thomas Rabs
Gebietsleiter Main-Taunus
Adrian Schilling
Gebietsleiter Maingau-Nord
Marc Völker
Gebietsleiter Hochtaunus/Maingau-Süd
Timo Wanik
Gebietsleiter Aschaffenburg Mitte
Sydney Schmakeit
Immobilienvermietung
Helge May
Vorsitzender Geschäftsführer
Sven Blatter
Geschäftsführer
Dieter Müller
Geschäftsführer
Michael Roth
Geschäftsführer
Anja Lemp
Backoffice
Michael Ried
Backoffice
Santaelizia Winter
Backoffice
Wohnen in Elbtal – was den Ort ausmacht
Lage und Charakter
Elbtal liegt am südlichen Rand des Westerwaldes im Landkreis Limburg-Weilburg, auf rund 330 Metern Höhe und auf einer Fläche von 11,09 Quadratkilometern. Rund 2.450 Menschen wohnen hier mit Hauptwohnsitz, verteilt auf vier Ortsteile. Der Elbbach, der der Gemeinde den Namen gibt, durchzieht die Talsenke bei Heuchelheim. Für Sie als Eigentümer heißt das: Der Markt ist klein, belastbare Vergleichsfälle aus der direkten Nachbarschaft sind entsprechend selten. Eine Preisableitung aus Limburger Zahlen führt hier regelmäßig in die falsche Richtung.
Ortsteile und Lagen
Dorchheim ist Verwaltungssitz; der Marienstätter Hof beherbergt heute das Rathaus. Elbgrund ist aus Mühlbach und Waldmannshausen zusammengewachsen und für seine Ton- und Basaltvorkommen bekannt. Hangenmeilingen liegt am Höhenzug Heidenhäuschen. Heuchelheim ist der kleinste Ortsteil und liegt in der Talsenke direkt am Elbbach. Mit 663, 788, 775 und 227 Einwohnern mit Hauptwohnsitz sind die Größenverhältnisse eindeutig. Das wirkt auf die Nachfrage: In Heuchelheim entscheidet oft ein einzelner Interessent über den Verkauf, in Elbgrund ist der Kreis größer.
Verkehrsanbindung
Die Bundesstraße 54 führt durch das Gemeindegebiet und verbindet Elbtal Richtung Limburg im Süden und Richtung Westerwald im Norden. Nach dem Rad- und Fußwegekonzept der Gemeinde fahren dort bis zu 12.000 Fahrzeuge am Tag; die Trasse trennt Ortsteile voneinander. In Dorchheim heißt der Straßenzug Siegener Straße. Für den Verkauf ist beides relevant: Die Anbindung erweitert den Kreis möglicher Käufer aus dem Pendlerumfeld, die Lärmlage an der B 54 zieht bei Objekten in erster Reihe einen Abschlag nach sich. Wir prüfen das objektgenau.
Infrastruktur und Alltag
Die Elbtalschule am Vogelsanger Weg ist die einzige Grundschule der Gemeinde, die Kindergärten Sonnenblume und St. Josef liegen in der Nikolausstraße, beide in Dorchheim. Dort finden sich auch die Hausarztpraxis Mastall & Stein in der Kirchstraße, die Zahnarztpraxis Dr. Dagmar Schmitt in der Gartenstraße und die Apotheke Dorchheim. Jeder Ortsteil hat ein Dorfgemeinschaftshaus und einen Kinderspielplatz. Diese Bündelung in Dorchheim erklärt, warum Familien dort kürzere Wege haben – und warum Sie das bei Objekten in den anderen Ortsteilen aktiv gegenrechnen sollten.
Freizeit und Natur
Der Höhenzug Heidenhäuschen über Hangenmeilingen gibt den Blick über den südlichen Westerwald und das Limburger Becken frei; im Gemeindewald liegen Hügelgräberfelder. Der Elbbach steht in der Gemarkung Heuchelheim unter Naturschutz und wird von Anglern genutzt, die Aue prägt das Ortsbild. Wanderwege führen durch alle vier Ortsteile, Vereine wie die Sportfreunde Dorchheim, der Sportverein Elbgrund und der FSV Hangenmeilingen tragen das Ortsleben. Solche Lagemerkmale sprechen eine klare Käufergruppe an – sie gehören in das Exposé, nicht in eine Fußnote.
Nahversorgung und Ärzte
Die medizinische Grundversorgung liegt in Dorchheim: Allgemeinmedizin Mastall & Stein, die Zahnarztpraxis Dr. Dagmar Schmitt und die Apotheke Dorchheim. Für Klinikleistungen ist das Gesundheitszentrum St. Anna in Hadamar die nächste Adresse, für stationäre Versorgung das St. Vincenz-Krankenhaus in Limburg. Den täglichen Einkauf erledigen viele Haushalte in den Nachbarorten. Wer verkauft, sollte diese Wege benennen statt sie zu umgehen: Käufer aus der Region kennen die Entfernungen ohnehin, und eine ehrliche Einordnung verhindert Nachverhandlungen bei der Besichtigung.
Was den Immobilienwert in Elbtal bestimmt
Den Preis bestimmt in Elbtal zuerst das Grundstück: Zuschnitt, Hanglage, Erschließung und die Frage, ob Nebengebäude aus früherer landwirtschaftlicher Nutzung mitverkauft werden. Danach kommt der Zustand des Hauses, und zwar getrennt nach Bauteilen statt pauschal. Bei Bestandsgebäuden in den Ortskernen entscheiden Dach, Fenster, Heizung und Elektrik darüber, ob ein Käufer finanzieren kann oder nicht. Der dritte Faktor ist die Lage im Ortsteil: ein Objekt abseits der B 54 wird anders gehandelt als eines direkt an der Trasse. Wer diese drei Ebenen vor der Vermarktung sauber trennt, argumentiert im Gespräch mit Zahlen statt mit Gefühl.
Für die Einordnung brauchen Sie einen belastbaren Ausgangswert, keine Schätzung aus einem Onlineportal. Wir arbeiten mit den amtlichen Daten und gleichen sie mit dem ab, was am Objekt tatsächlich vorliegt. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Elbtal veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Hochtaunuskreises, des Main-Taunus-Kreises, des Rheingau-Taunus-Kreises und des Landkreises Limburg-Weilburg – die Geschäftsstelle sitzt beim Amt für Bodenmanagement in Limburg. Kostenfrei abrufbar sind die Werte über BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Was FVB immo für Eigentümer aus Elbtal übernimmt
Als Immobilienmakler Elbtal beginnt FVB immo mit der Bestandsaufnahme am Objekt: Grundriss, Bausubstanz, Grundstück, Unterlagenlage. Daraus entsteht die Wertermittlung für Ihr Objekt mit einer Spanne, die wir Ihnen begründen – nicht mit einer Zahl, die gut klingt. Fehlende Dokumente beschaffen wir bei Gemeinde, Katasteramt und Kreis, damit die Bewertung auf vollständigen Angaben beruht und nicht auf Annahmen. Erst wenn Sie diese Spanne mittragen, geht es in die Vorbereitung der Vermarktung.
Für den Verkauf Ihrer Immobilie erstellen wir Exposé, Fotos und Grundrisse, steuern die Anfragen und führen die Besichtigungen. Wir prüfen die Bonität der Interessenten und holen die Finanzierungsbestätigung ein, bevor ein Notartermin angesetzt wird. Die Ausstellung des Energieausweises organisieren wir mit, weil das Dokument bei der ersten Besichtigung vorliegen muss. Bei Bauplätzen und Teilflächen übernimmt das Team die Vermarktung von Bauland und Teilflächen gesondert, da dort andere Käufergruppen angesprochen werden.
Wenn Sie nicht verkaufen, sondern halten wollen, übernehmen wir die Vermietung Ihrer Wohnung einschließlich Mieterauswahl, Mietvertrag und Übergabeprotokoll. Für Eigentümer, die Aufwand abgeben möchten, gibt es die Rundum-Betreuung beim Verkauf. Wer aus dem Erlös wieder anlegen will, findet über Anlageobjekte und die Objektsuche ImmoSearch nutzen den Anschluss. So bleibt die Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Wiederanlage bei Ihnen – und nicht beim Zeitdruck.
Verkauf in Elbtal vorbereiten: Unterlagen und Reihenfolge
Vor dem ersten Inserat sollten die Papiere beisammen sein. Für Objekte in Elbtal heißt das: aktueller Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt, Flurkarte und Liegenschaftsnachweis über das Katasteramt, Baugenehmigung und Bauakte bei der Bauaufsicht des Landkreises Limburg-Weilburg, bei Wohnungseigentum zusätzlich Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Dazu kommen Nachweise zu Heizung, Dach und Fenstern, Rechnungen zu Modernisierungen, der Nachweis über die Abwasserentsorgung sowie der Energieausweis. Liegenschaftskarten und Bebauungspläne stellt die Gemeinde Elbtal über ihr Portal bereit, das verkürzt den ersten Schritt spürbar. Die Reihenfolge ist entscheidend: erst Unterlagen, dann Bewertung, dann Vermarktung. Wer umgekehrt vorgeht, verhandelt im laufenden Verfahren über Punkte, die vorher zu klären gewesen wären – und verliert dabei in aller Regel Geld.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich rechnet
Nicht jede Maßnahme kommt im Preis zurück. In den Ortskernen von Elbtal stehen viele Häuser, bei denen Dach, Fenster und Heizung gemeinsam anstehen. Eine komplette Sanierung vor dem Verkauf bindet Kapital und Zeit, ohne dass der Markt den vollen Betrag honoriert. Was sich in aller Regel lohnt: Feuchteschäden beseitigen, defekte Elektrik in Ordnung bringen, Keller und Nebengebäude ausräumen, Fassade und Außenanlagen aufräumen. Was Sie sich sparen können: neue Bäder und Küchen nach eigenem Geschmack. Käufer im ländlichen Raum kalkulieren den Umbau ohnehin ein und wollen ihn selbst gestalten. Entscheidend ist, dass der Zustand offen dokumentiert ist. Dann verhandeln Sie über einen Abschlag, den Sie kennen, statt über einen Mangel, den der Käufer entdeckt.
Ihr Ansprechpartner für Elbtal
Elbtal und die umliegenden Gemeinden betreut ein Makler von FVB immo. Ein Büro vor Ort unterhalten wir nicht; die Beratung findet am Objekt statt, zu einem Termin, den Sie bestimmen. Wen Sie für Ihr Objekt konkret erreichen, sehen Sie unter Ansprechpartner und Kontakt.
Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main
Seligenstädter Straße 52, 63179 Obertshausen
Telefon 06104 80932-0 · Telefax 06104 80932-55
mail@fvb-immo.de
Das gesamte Team mit den zuständigen Maklern finden Sie in der Übersicht der Ansprechpartner.
Was Eigentümer aus Elbtal uns oft fragen
+ Welche Leistungen bietet FVB immo für Elbtal an?
FVB immo deckt den gesamten Ablauf ab. Am Anfang steht die Immobilienbewertung mit einer begründeten Preisspanne. Daran schließt die Verkaufsbegleitung an: Exposé, Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Notartermin.
Wollen Sie halten statt verkaufen, übernehmen wir die Vermietung mit Mieterauswahl und Übergabe. Den Energieausweis organisieren wir mit, weil er zur ersten Besichtigung vorliegen muss.
Bauplätze und Teilflächen vermarkten wir über den Bereich Grundstücke, Anlageobjekte über den Bereich Kapitalanlagen. Wer Aufwand abgeben will, nutzt den Sorglos-Service. Für die Suche nach einem Folgeobjekt steht ImmoSearch bereit.
+ Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Elbtal aus?
Ortskenntnis, die über den Gemeindenamen hinausgeht: Wer den Unterschied zwischen Dorchheim und Heuchelheim nicht benennen kann, kann auch keinen Preis begründen. Dazu gehören belegbare Aussagen statt Rundungen, eine schriftliche Herleitung des Werts und die Bereitschaft, eine zu hohe Preisvorstellung abzulehnen statt sie zu bestätigen.
FVB immo ist die Immobilientochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main, gegründet 1989. Das Team arbeitet in fest zugeordneten Gebieten. Das Büro liegt in Obertshausen, die Betreuung findet vor Ort am Objekt statt.
+ Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in Elbtal?
Grundbuchauszug, Flurkarte und Liegenschaftsnachweis, Bauakte und Baugenehmigung über die Bauaufsicht des Landkreises Limburg-Weilburg, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle.
Dazu Nachweise zu Heizung, Dach, Fenstern und Elektrik sowie den Energieausweis erstellen lassen. Liegenschaftskarten und Bebauungspläne stellt die Gemeinde Elbtal online bereit. Fehlt ein Papier, verzögert sich nicht der Verkauf, sondern der Notartermin.
+ Haus oder Wohnung — was ist in Elbtal gefragter?
Elbtal ist von Einfamilien- und ehemaligen Hofgebäuden geprägt; Eigentumswohnungen sind die Ausnahme. Entsprechend richtet sich die Nachfrage auf Häuser mit Grundstück, häufig von Familien aus der Region und aus dem Limburger Umland.
Für eine Wohnung ist der Interessentenkreis kleiner, dafür oft auf Kapitalanlage ausgerichtet. Welche Gruppe Sie ansprechen, entscheidet über Exposé, Preisstrategie und Vermarktungsweg – nicht umgekehrt.
+ Wie wirkt sich die Anbindung auf den Wert aus?
Die B 54 ist für Elbtal beides: Zufahrt und Belastung. Bis zu 12.000 Fahrzeuge am Tag nennt das Rad- und Fußwegekonzept der Gemeinde.
Ein Haus mit guter Erreichbarkeit und ruhiger Rücklage erreicht den besten Preis, ein Objekt direkt an der Trasse muss den Lärm im Preis abbilden. Auch die Entfernung zu Schule, Kita und Ärzten in Dorchheim spielt hinein. Wie stark das bei Ihrem Objekt wiegt, klärt die Bewertung vor Ort.
+ In welchen Ortsteilen rund um Elbtal sind Sie tätig?
Wir sind in allen vier Ortsteilen tätig: Dorchheim mit dem Rathaus im Marienstätter Hof, Elbgrund aus den Dörfern Mühlbach und Waldmannshausen, Hangenmeilingen am Höhenzug Heidenhäuschen und Heuchelheim in der Talsenke am Elbbach.
Die Gemeinde trägt durchgehend die Postleitzahl 65627 und die Vorwahl 06436. Angrenzend betreuen wir Hadamar, Dornburg und Waldbrunn. Für ein Objekt in einem dieser Orte vereinbaren Sie einen Termin am Haus.