Ihre eigenen vier Wände bei uns – Ihrer FVB immo
Wir sind die Experten, wenn es um Ihr Zuhause geht
Immobilienmakler Bad Camberg – FVB immo
FVB immo vermittelt Häuser, Wohnungen und Grundstücke für Bad Camberg und seine sechs Stadtteile. Die Stadt ist staatlich anerkanntes Kneippheilbad, hat einen eigenen Anschluss an die A 3 und einen Bahnhof an der Main-Lahn-Bahn – eine Kombination, die im Goldenen Grund sonst kaum ein Ort bietet und die den Kreis der Kaufinteressenten weit über den Landkreis hinauszieht. Wir bewerten Ihre Immobilie, beschaffen die Unterlagen und begleiten die Vermarktung bis zum Notartermin.
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über uns
Mit unserem Know-how zu Ihrer Traum-Immobilie
Die Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main ist Ihr professioneller Vermittler wohnwirtschaftlicher Immobilien im Bereich Immobiliensuche, Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Unser Unternehmen wurde 1989 als Tochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main eG gegründet.
Unser Team besteht neben der Geschäftsführung aus engagierten und hochmotivierten Vertriebspartnern, die jeweils ein fest zugeordnetes Gebiet betreuen. Dieser regionale Ansatz garantiert Ihnen hohe lokale Marktkenntnis und damit eine ausgesprochen starke Marktdurchdringung.
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Ihre Ansprechpartner
Nataly Küchler
Assistenz Helge May
Tobias Avemaria
Gebietsleiter Süd
Janina Geis
Gebietsleiterin Aschaffenburg Süd
Vladimir Hamin
Gebietsleiter Frankfurt-Ost
Christoph Helmke
Gebietsleiter Bad Vilbel/Hanau
Dominik Hirschland
Gebietsleiter Aschaffenburg Nord
Jing Li
Gebietsleiterin Frankfurt-City
Thomas Rabs
Gebietsleiter Main-Taunus
Adrian Schilling
Gebietsleiter Maingau-Nord
Marc Völker
Gebietsleiter Hochtaunus/Maingau-Süd
Timo Wanik
Gebietsleiter Aschaffenburg Mitte
Sydney Schmakeit
Immobilienvermietung
Helge May
Vorsitzender Geschäftsführer
Sven Blatter
Geschäftsführer
Dieter Müller
Geschäftsführer
Michael Roth
Geschäftsführer
Anja Lemp
Backoffice
Michael Ried
Backoffice
Santaelizia Winter
Backoffice
Wohnen in Bad Camberg – was die Stadt ausmacht
Lage und Charakter
Bad Camberg liegt im Goldenen Grund, dem südlichen Teil des Landkreises Limburg-Weilburg, am Fuß des Hochtaunus – rund 20 Kilometer südlich von Limburg und rund 30 nördlich von Wiesbaden. Die Stadt zählt gut 14.000 Einwohner auf knapp 55 Quadratkilometern, davon 46 Prozent Wald, und ist landesplanerisch als Grundzentrum im verdichteten Raum eingestuft. Sie ist zugleich staatlich anerkanntes Kneippheilbad. Für Eigentümer heißt das: Ihr Objekt konkurriert nicht nur im Landkreis, sondern im gesamten Pendlerkorridor entlang der A 3 – und der Kurstatus ist ein Argument, das Idstein oder Niederbrechen nicht haben.
Stadtteile und Lagen
Zur Stadt gehören sechs Stadtteile. Die Kernstadt ist der größte, mit der denkmalgeschützten Altstadt rund um Marktplatz, Strackgasse und Obertorturm, dem Bahnhof und dem Kurpark. Erbach schließt im Norden fast nahtlos an und steigt vom Emsbachtal bis an den Stückelberg. Würges ist der südlichste Stadtteil, gut die Hälfte der Gemarkung ist Wald. Oberselters liegt drei Kilometer nordwestlich an der B 8, dort sitzt auch der Mineralbrunnen. Schwickershausen liegt im Dombachtal am Fuß der Kuhbette, Dombach ist der kleinste und ringsum von Wald umgeben. Zwischen Altstadtlage und Dombachtal liegen Unterschiede, die keine Online-Bewertung abbildet.
Verkehrsanbindung
Bad Camberg hat einen eigenen Anschluss an die A 3 Köln–Frankfurt und liegt an der B 8; die Landesstraßen L 3030, L 3031 und L 3013 binden die Stadtteile an. Am Bahnhof halten drei Linien der Main-Lahn-Bahn – RE 20, RB 21 und RB 22 – Richtung Limburg und Richtung Wiesbaden; nach Idstein sind es laut Fahrplan zehn Minuten. Innerorts fahren die Stadtbuslinien LM-31 und LM-32, für Dombach, Schwickershausen und Oberselters zusätzlich ein Bürgerbus. Die Ortsumgehung der B 8 ist im Bau; bis zu ihrer Fertigstellung läuft der Durchgangsverkehr weiter durch Kernstadt, Erbach und Würges. An der Frankfurter Straße ist das heute ein Preisfaktor und zugleich eine absehbare Verbesserung.
Infrastruktur und Alltag
Grundschulen gibt es drei: die Atzelschule in der Kernstadt, die Regenbogenschule in Erbach und die Grundschule Würges. Weiterführend deckt die Taunusschule Gesamtschule und Gymnasium am Ort ab, dazu kommt die Freiherr-von-Schütz-Schule mit dem Förderschwerpunkt Hören. Kitas verteilen sich auf Kernstadt, Erbach, Würges und Oberselters, dazu ein Waldkindergarten. Ärztlich versorgen ein Ärztehaus, mehrere Praxen und zwei Apotheken; mit den MEDIAN Hohenfeld-Kliniken und der Medical Park Fachklinik für Neurologie sitzen zwei Reha-Häuser in der Stadt. Dass eine Kleinstadt Gymnasium, Gesamtschule und zwei Kliniken am Ort hat, ist im Landkreis die Ausnahme – das gehört in jedes Exposé.
Nahversorgung: alles in der Kernstadt
REWE, EDEKA, Aldi Süd, Netto und der Biomarkt am Guttenbergplatz liegen sämtlich in der Kernstadt, ebenso die beiden Wochenmärkte am Marktplatz und am Neumarkt. Für Erbach, Würges, Oberselters, Schwickershausen und Dombach weist der städtische Einkaufsführer keinen eigenen Vollsortimenter aus. Der Bürgerbus bindet die drei kleinen Stadtteile an Ärztehaus, Apotheken und Märkte an, aber an festen Tagen. Für den Verkauf heißt das: In den kleinen Stadtteilen ist das zweite Auto eine faktische Voraussetzung, und Käufer rechnen es ein. In der Kernstadt ist die Fußläufigkeit umgekehrt ein Argument, das man benennen sollte.
Ortsentwicklung: vier Baugebiete und die Altstadt
Die Stadt entwickelt derzeit vier Wohnbaugebiete: Am Sträßchen in der Kernstadt mit 45 Grundstücken – das erste städtische Neubaugebiet seit über zehn Jahren –, Im Geisenstück in Oberselters, Kachel in Würges und In der Hohl in Schwickershausen. Vergeben wird über das Portal freiebaugrundstuecke.de. Parallel läuft die Innenstadt über das Programm Lebendige Zentren; das Schlüsselprojekt ist der denkmalgeschützte Bayrische Hof am Tor zur Altstadt. Für Eigentümer im Bestand heißt das zweierlei: In den nächsten Jahren kommt Neubau auf denselben Markt – und die Innenstadt wird zugleich aufgewertet.
Was den Immobilienwert in Bad Camberg bestimmt
Sechs Faktoren wiegen hier schwerer als anderswo. Erstens die Lage zur A 3 und zum Bahnhof: Bad Camberg ist ein Pendlerstandort, die Zahl der Auspendler übersteigt die der Einpendler im Fünfjahresmittel um das Anderthalbfache. Zweitens die Zugehörigkeit zur denkmalgeschützten Gesamtanlage Altstadt – innerhalb dieser Grenze sind Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild genehmigungspflichtig, was Sanierungen planbar, aber nicht beliebig macht. Drittens die Lärmlage an der B 8, solange die Ortsumgehung nicht fertig ist. Viertens die Nahversorgung: In der Kernstadt ist sie fußläufig, in Dombach, Schwickershausen und Oberselters nicht. Fünftens die vier laufenden Baugebiete, die in den kommenden Jahren Neubau in denselben Markt geben. Und sechstens der Kurstatus, der für Käufer aus dem Rhein-Main-Gebiet ein eigenes Kaufmotiv ist.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Bad Camberg veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Hochtaunuskreises, des Main-Taunus-Kreises, des Rheingau-Taunus-Kreises und des Landkreises Limburg-Weilburg – die Geschäftsstelle sitzt beim Amt für Bodenmanagement in Limburg, also vor der Haustür. Kostenfrei abrufbar sind die Werte über BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin
Am Anfang steht die Frage, was die Immobilie wert ist. Wir sehen uns das Objekt vor Ort an, gleichen Lage, Zuschnitt und Zustand mit den Verkäufen ab, die uns im Landkreis Limburg-Weilburg bekannt sind, und legen das Ergebnis schriftlich vor. Die Immobilienbewertung für Bad Camberg ist für Eigentümer kostenfrei und unverbindlich. Als Immobilienmakler Bad Camberg arbeiten wir aus Obertshausen für die gesamte Region.
Steht der Preis, folgt die Vorbereitung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Fehlt der Nachweis, lässt sich der Energieausweis online beantragen. Danach entstehen Fotos und Exposé, wir steuern die Anfragen, bündeln Besichtigungen und führen die Verhandlung bis zum Notartermin. Wie der Ablauf beim Immobilienverkauf aussieht, ist in sieben Schritten beschrieben. Wer die Immobilie behalten und stattdessen vermieten will, bekommt denselben Ablauf mit Mietinteressenten.
In der Altstadt kommt ein Schritt dazu: Sie steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz, Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild sind genehmigungspflichtig. Das klären wir vor der Vermarktung, nicht danach. Unbebaute Flächen laufen als Grundstücke in einer eigenen Kategorie, Anlageobjekte als Kapitalanlage. Wer in Bad Camberg kaufen möchte, hinterlegt ein Suchprofil für Bad Camberg. Das Team mit den zuständigen Maklern steht unter Ansprechpartner.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich rechnet
Die Antwort hängt davon ab, wo das Objekt steht. Innerhalb der denkmalgeschützten Gesamtanlage der Altstadt ist jede Veränderung am äußeren Erscheinungsbild genehmigungspflichtig – Fenster, Dach, Putz, Farbe. Wer dort vor dem Verkauf saniert, stimmt das mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ab, sonst entsteht ein Zustand, den der Käufer zurückbauen muss. Umgekehrt ist ein sauber abgestimmter Fachwerkbau in Bad Camberg ein Objekt mit eigenem Käuferkreis und kein Sanierungsfall. Außerhalb der Gesamtanlage gilt die übliche Rangfolge: Der Energieausweis entscheidet über die Besichtigungsquote, ein neues Bad selten über den Preis. Und bei allem, was Handwerker braucht, lohnt der Blick auf den Zeitplan – eine begonnene, aber nicht fertige Sanierung kostet im Verkauf mehr, als sie einbringt. Wir sehen uns das vor der Preisfindung an.
Worauf Käufer in Bad Camberg achten
Käufer aus dem Rhein-Main-Gebiet prüfen zuerst die Anbindung: Fußweg zum Bahnhof, Auffahrt zur A 3, Lage zur B 8. Danach kommt die Frage nach der Schule – dass Gesamtschule und Gymnasium am Ort sind, gibt bei Familien mit Grundschulkindern oft den Ausschlag. Drittens der Energiekennwert, inzwischen vor dem Zustand des Bades. Viertens, in der Altstadt, der Denkmalstatus: Hier fragen Käufer nach Auflagen, bevor sie nach Quadratmetern fragen. Und fünftens die Nahversorgung, besonders bei Objekten in Dombach, Schwickershausen und Oberselters. Für Ihren Verkauf heißt das: Diese fünf Punkte gehören ins Exposé, nicht in die Besichtigung. Wer sie beantwortet, bevor sie gestellt werden, bekommt weniger, aber ernsthaftere Anfragen.
Ihr Ansprechpartner für Bad Camberg
Bad Camberg und den südlichen Landkreis Limburg-Weilburg betreut ein Makler von FVB immo. Der Termin am Objekt ist bei uns die Regel: Eine Bewertung ohne Besichtigung geben wir nicht ab.
Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main
Seligenstädter Straße 52, 63179 Obertshausen
Telefon 06104 80932-0 · Telefax 06104 80932-55
mail@fvb-immo.de
Das gesamte Team mit den zuständigen Maklern finden Sie in der Übersicht der Ansprechpartner.
Was Eigentümer aus Bad Camberg uns oft fragen
+ Welche Leistungen bietet FVB immo für Bad Camberg an?
Der Einstieg ist fast immer die Wertermittlung durch FVB immo: Wir sehen das Objekt an und legen eine schriftliche Einschätzung vor. Daran schließt der Verkauf mit Exposé, Besichtigungen und Notartermin an oder, wenn Sie halten wollen, die Vermietung mit Auswahl und Prüfung der Mieter. Fehlt der Energieausweis, beantragen wir ihn online. Wer Fotos, Exposé und Termine komplett abgeben möchte, nimmt den Rundum-Sorglos-Service. Unbebaute Flächen laufen als unbebaute Grundstücke in einer eigenen Kategorie, Anlageobjekte als Anlageimmobilien. Kaufinteressenten hinterlegen ein Suchprofil im Umkreis und werden informiert, sobald im Stadtgebiet etwas hereinkommt.
+ Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Bad Camberg aus?
Überprüfbar sind drei Dinge: die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, die Datengrundlage der Bewertung – fragen Sie, auf welche Vergleichsfälle und welchen Bodenrichtwert sie sich stützt – und die Kenntnis der Mikrolagen. Wer Altstadt, Erbach und Dombachtal nicht auseinanderhält, bewertet den Stadtdurchschnitt statt Ihr Objekt.
FVB immo ist die Immobilientochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main, gegründet 1989. Das Team arbeitet in fest zugeordneten Gebieten. Das Büro liegt in Obertshausen, die Betreuung findet vor Ort am Objekt statt.
+ Wie läuft die Immobilienbewertung in Bad Camberg ab?
Wir vereinbaren einen Termin am Objekt – ohne Besichtigung geben wir keine Einschätzung ab. Vor Ort erfassen wir Grundriss, Zustand, Ausstattung und die Mikrolage innerhalb des Stadtteils. Danach gleichen wir mit Vergleichsfällen im Landkreis und mit dem Bodenrichtwert aus BORIS Hessen ab. Sie bekommen eine schriftliche Einschätzung mit Begründung, nicht nur eine Zahl. Für Eigentümer ist das kostenfrei und unverbindlich.
+ Was kostet ein Makler in Bad Camberg?
Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt; der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern Verhandlungssache und wird vor Auftragserteilung schriftlich vereinbart. Fällig wird sie erst mit dem notariellen Kaufvertrag – kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen daraus keine Kosten.
+ Welche Fristen gelten bei Spekulationssteuer und Eigennutzung?
Bei einer vermieteten oder ungenutzten Immobilie fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Hat der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer unabhängig von dieser Frist. Bei geerbten Objekten zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Die Details hängen am Einzelfall – dafür ist Ihr Steuerberater zuständig, nicht wir.
+ In welchen Stadtteilen rund um Bad Camberg sind Sie tätig?
Wir vermitteln in allen sechs Stadtteilen: in der Kernstadt mit Altstadt, Bahnhof und Kurpark, in Erbach nördlich anschließend, in Würges im Süden, in Oberselters an der B 8, in Schwickershausen im Dombachtal und in Dombach als kleinstem Stadtteil. Alle sechs tragen die Postleitzahl 65520. Die Vorwahl ist 06434, für Oberselters 06483. Dazu kommen die Nachbargemeinden Selters (Taunus), Hünfelden, Brechen, Idstein und Waldems.