Ihre eigenen vier Wände bei uns – Ihrer FVB immo
Wir sind die Experten, wenn es um Ihr Zuhause geht
Immobilienmakler Beselich – FVB immo
Sie besitzen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Beselich und denken über den Verkauf nach. Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen, und jeder davon hat einen eigenen Käuferkreis: dörfliche Lagen, Altbestand, große Grundstücke, dazu die Pendlerachse an der B 49. FVB immo bewertet Ihr Objekt, ordnet es in den Markt zwischen Limburg und Weilburg ein und begleitet Sie von der Unterlagenprüfung bis zur Übergabe.
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über uns
Mit unserem Know-how zu Ihrer Traum-Immobilie
Die Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main ist Ihr professioneller Vermittler wohnwirtschaftlicher Immobilien im Bereich Immobiliensuche, Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Unser Unternehmen wurde 1989 als Tochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main eG gegründet.
Unser Team besteht neben der Geschäftsführung aus engagierten und hochmotivierten Vertriebspartnern, die jeweils ein fest zugeordnetes Gebiet betreuen. Dieser regionale Ansatz garantiert Ihnen hohe lokale Marktkenntnis und damit eine ausgesprochen starke Marktdurchdringung.
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Ihre Ansprechpartner
Nataly Küchler
Assistenz Helge May
Tobias Avemaria
Gebietsleiter Süd
Janina Geis
Gebietsleiterin Aschaffenburg Süd
Vladimir Hamin
Gebietsleiter Frankfurt-Ost
Christoph Helmke
Gebietsleiter Bad Vilbel/Hanau
Dominik Hirschland
Gebietsleiter Aschaffenburg Nord
Jing Li
Gebietsleiterin Frankfurt-City
Thomas Rabs
Gebietsleiter Main-Taunus
Adrian Schilling
Gebietsleiter Maingau-Nord
Marc Völker
Gebietsleiter Hochtaunus/Maingau-Süd
Timo Wanik
Gebietsleiter Aschaffenburg Mitte
Sydney Schmakeit
Immobilienvermietung
Helge May
Vorsitzender Geschäftsführer
Sven Blatter
Geschäftsführer
Dieter Müller
Geschäftsführer
Michael Roth
Geschäftsführer
Anja Lemp
Backoffice
Michael Ried
Backoffice
Santaelizia Winter
Backoffice
Immobilien in Beselich: Lage und Umfeld
Lage und Charakter
Beselich liegt nordöstlich von Limburg an der Lahn im Regierungsbezirk Gießen und umfasst 31,53 Quadratkilometer. Gut die Hälfte des Gebiets, rund 51 Prozent, ist Landwirtschaftsfläche, 27 Prozent Wald. Landesplanerisch ist die Gemeinde als Grundzentrum im ländlichen Raum mit Verdichtungsansätzen eingestuft. In der Mitte des Gemeindegebiets erhebt sich der Beselicher Kopf auf 296 Meter. Für Sie als Eigentümer heißt das: Sie verkaufen kein Vorstadtprodukt, sondern ein Objekt mit dörflichem Umfeld und Pendlerlage – die Ansprache muss beides bedienen, sonst bleibt die Hälfte der möglichen Käufer außen vor.
Ortsteile und Lagen
Obertiefenbach ist mit 2.866 Einwohnern der größte Ortsteil und trägt Rathaus, Grundschule und Gewerbegebiet. Schupbach zählt 1.057 Einwohner und liegt im Kerkerbachtal, geprägt vom früheren Marmorabbau. Niedertiefenbach kommt auf 997, Heckholzhausen auf 981 Einwohner; beide sind überwiegend von Wohnbebauung geprägt. Der Ortsteil entscheidet über den Käuferkreis: Obertiefenbach zieht Haushalte mit kurzen Wegen an, Schupbach und Heckholzhausen eher Käufer, die Grundstücksgröße und Ruhe über Infrastruktur stellen. Ein Exposé, das den Ortsteil nur nennt statt ihn zu erklären, verschenkt Argumente.
Verkehrsanbindung
Die vierspurig ausgebaute B 49 führt direkt durch das Gemeindegebiet in Richtung Limburg und Wetzlar. Die A 3 erreichen Sie über die Anschlussstelle Limburg-Nord, der ICE-Bahnhof Limburg Süd liegt rund elf Kilometer entfernt. Heckholzhausen und Schupbach verbinden die L 3322 und die K 449. Die Buslinie LM-45 bedient Niedertiefenbach, Schupbach und Obertiefenbach und fährt außerhalb der Hauptverkehrszeiten als Rufbus; an der Haltestelle Rathaus besteht Anschluss an die LM-12 nach Limburg. Diese Anbindung ist Ihr stärkstes Argument gegenüber Pendlerhaushalten und gehört in die erste Zeile der Anzeige.
Infrastruktur und Alltag
In Obertiefenbach bündelt sich die Versorgung: Verbrauchermärkte im Gewerbegebiet, die Gemeindeverwaltung in der Steinbacher Straße und das Investzentrum an der B 49 mit Werkstätten, Handel und Tankstellen. Weiterführende Schulen, Fachärzte und Kliniken liegen in Limburg und Hadamar. Der Pendlersaldo ist eindeutig: Im Fünfjahresmittel übersteigen die Auspendler die Einpendler um das 2,1-fache. Wer hier verkauft, spricht deshalb vor allem Haushalte an, die in Beselich wohnen und anderswo arbeiten – das prägt die Erwartung an Stellplätze, Fahrzeit und Internetanbindung.
Familien: Kitas, Schulen, Betreuung
Die Gemeinde betreibt zwei eigene Kindertagesstätten: das Eulennest in Schupbach und die Kastanienburg in Niedertiefenbach. Dazu kommen die katholische Kita St. Aegidius in Obertiefenbach, der evangelische Kindergarten in Heckholzhausen und eine Kinderkrippe in freier Trägerschaft. Die dreizügige Grundschule Beselich in der Schupbacher Straße nimmt Kinder aus allen vier Ortsteilen auf, weiterführende Schulen liegen in Limburg und Hadamar. Für Ihren Verkauf ist das die konkreteste Information im Exposé: Familien fragen zuerst nach Betreuungsplatz und Schulweg.
Ortsentwicklung: Neubaugebiete, Sanierung, Leerstand
Für jeden Ortsteil gelten eigene Bebauungspläne – in Obertiefenbach etwa „In den Elfmorgen“, „Auf dem Acker“ und „Oben in der Aue“, in Schupbach die Abschnitte „Burggraben“ sowie „Bei den Nussbäumen“, in Heckholzhausen „Auf dem Röth“ und „Steinacker“. Eigene Bauplätze vergibt die Gemeinde nach einer Vergaberichtlinie, vorrangig an Ortsansässige. Der Wohnungsbestand liegt bei rund 2.600 Einheiten und ist binnen zehn Jahren um 4,1 Prozent gewachsen. Neubau entsteht also langsam – Ihr Bestandsobjekt konkurriert kaum mit frischen Angeboten, wohl aber mit dem Zustand des Nachbarhauses.
Was den Immobilienwert in Beselich bestimmt
Den Wert entscheidet zuerst die Parzelle, nicht der Ortsname. Auf jeden Einwohner entfallen 981 Quadratmeter Siedlungs- und Verkehrsfläche; die Grundstücke sind hier also deutlich großzügiger geschnitten als im Verdichtungsraum. Das wirkt in beide Richtungen: Was der eine Käufer als nutzbare Fläche sieht, rechnet der nächste als Aufwand gegen. Hinzu kommen Zuschnitt, Hangneigung und Zustand. Die Wohnfläche je Einwohner liegt bei 53,6 Quadratmetern und ist um 8,8 Prozent gestiegen. Für große Häuser heißt das: Die Zielgruppe ist vorhanden, aber schmal.
Der zweite Hebel ist die Nachfrageseite. Die amtliche Bevölkerungsvorausberechnung weist für Beselich einen leichten Rückgang aus, mittelfristig rund 1,5 Prozent, langfristig rund 2,5 Prozent. Das macht Ihr Haus nicht schwer verkäuflich, es heißt nur: Preisfindung und Zielgruppe müssen stimmen, statt auf einen wachsenden Markt zu setzen. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Beselich veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Hochtaunuskreises, des Main-Taunus-Kreises, des Rheingau-Taunus-Kreises und des Landkreises Limburg-Weilburg – die Geschäftsstelle sitzt beim Amt für Bodenmanagement in Limburg. Kostenfrei abrufbar sind die Werte über BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
So läuft Ihr Verkauf mit FVB immo ab
Als Immobilienmakler Beselich beginnt FVB immo am Objekt, nicht am Schreibtisch. Wir besichtigen, messen nach und prüfen Ihre Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Erst danach folgt die Wertermittlung mit Vergleichsobjekten und einer Preisstrategie, die zum Ortsteil passt. Sie bekommen eine Einschätzung, die Sie nachrechnen können, und wissen vor dem ersten Inserat, welche Unterlage noch fehlt.
Für die Vermarktung erstellen wir ein Exposé mit Fotos, Grundrissen und allen Pflichtangaben aus dem Gebäudeenergiegesetz. Fehlt der Energieausweis, organisieren wir ihn – ohne ihn darf die Anzeige nicht geschaltet werden. Anfragen qualifizieren wir vor, bevor jemand Ihr Haus betritt: Sie führen keine Besichtigung mit Interessenten, deren Finanzierung ungeklärt ist. Vermarktet wird über die gängigen Portale, die eigene Website und die Suchprofile aus der Kundendatei – gerade bei Objekten im dörflichen Umfeld kommt der Käufer häufig aus der Region und nicht über die Anzeige.
Im weiteren Verlauf übernehmen wir Verhandlung, Abstimmung mit dem Notar, Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und die Übergabe mit Zählerständen und Protokoll. Wer Haushaltsauflösung, Handwerkertermine oder Entrümpelung nicht selbst steuern möchte, nutzt den Sorglos-Service. Ihre Ansprechperson bleibt dabei vom ersten Termin bis zum Schlüssel dieselbe. Sie erhalten regelmäßig eine Rückmeldung darüber, wie viele Anfragen eingegangen sind, welche Einwände genannt wurden und ob der Angebotspreis trägt – das ist die Grundlage, wenn nachjustiert werden muss.
Bauland und Erschließung in Beselich
Bauland ist hier kommunal gesteuert. Die Gemeinde vergibt eigene Bauplätze nach einer Vergaberichtlinie und bevorzugt Ortsansässige; für Schupbach liegt eine Flurkarte mit den noch freien Parzellen vor. Was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, steht im jeweiligen Bebauungsplan des Ortsteils: Geschosszahl, Dachform, überbaubare Fläche. Wer eine große Parzelle teilen will, prüft zuerst dort. In Schupbach kommt der frühere Marmorabbau hinzu – das Land Hessen führt über das HLNUG ein Informationssystem zu bergbaubezogenen Gefährdungspotenzialen des Untergrunds, bereitgestellt von den Regierungspräsidien. Vor einer Teilung klären wir für Ihre Grundstücke, was genehmigungsfähig ist, und holen fehlende Auskünfte bei Gemeinde und Kreis ein. Erst dann steht ein Preis im Markt, der auch einer Prüfung durch die Bank des Käufers standhält.
Vermieten statt verkaufen: wann sich das lohnt
Nicht jeder Verkauf ist die bessere Entscheidung. Ist Ihre Immobilie abbezahlt, zieht die Lage an der B 49 Pendlerhaushalte an und brauchen Sie das Kapital nicht für ein anderes Vorhaben, kann Halten sinnvoll sein. Dafür spricht der knappe Bestand: rund 2.600 Wohnungen im gesamten Gemeindegebiet, binnen zehn Jahren um 4,1 Prozent gewachsen. Dagegen sprechen Sanierungsstau, laufender Verwaltungsaufwand und Erbengemeinschaften, die sich auseinandersetzen wollen. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie sich festlegen: vermieten statt verkaufen oder verkaufen und den Erlös als Kapitalanlage neu anlegen. Grundlage ist eine Gegenüberstellung von erzielbarer Miete, Instandhaltungsrücklage und dem Erlös, den ein Verkauf heute bringt – nicht das Bauchgefühl beim Küchentisch. Auch die Frage, ob eine Wohnung bei Verkauf leer oder vermietet übergeben wird, beeinflusst den Preis spürbar.
Ihr Ansprechpartner für Beselich
Beselich und die umliegenden Gemeinden betreut ein Makler von FVB immo. Termine finden am Objekt statt, auf Wunsch auch abends oder samstags. Ihren Ansprechpartner erreichen Sie direkt – ohne Callcenter und ohne wechselnde Zuständigkeit.
Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank Rhein/Main
Seligenstädter Straße 52, 63179 Obertshausen
Telefon 06104 80932-0 · Telefax 06104 80932-55
mail@fvb-immo.de
Das gesamte Team mit den zuständigen Maklern finden Sie in der Übersicht der Ansprechpartner.
Diese Fragen werden uns als Immobilienmakler für Beselich häufig gestellt
+ Welche Leistungen bietet FVB immo für Beselich an?
FVB immo begleitet Eigentümer von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Dazu gehören die kostenfreie Immobilienbewertung, der Verkauf Ihrer Immobilie und die Vermietung, wenn Halten die bessere Rechnung ergibt. Fehlt der Nachweis, beschaffen wir den Energieausweis für Ihr Objekt; Räumung und Handwerkerkoordination übernimmt der Sorglos-Service beim Verkauf.
Für Grundstücke und Bauland und für vermietete Objekte als Kapitalanlagen gelten eigene Bewertungsansätze. Suchende hinterlegen ihr Profil in ImmoSearch. Alle Schritte laufen über eine feste Ansprechperson, von der Besichtigung über die Unterlagen bis zur Übergabe mit Protokoll.
+ Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Beselich aus?
Ortskenntnis, die sich belegen lässt, und ein Preis, der zur Lage passt statt zum Wunsch. Ein guter Makler kennt den Unterschied zwischen Obertiefenbach mit Grundschule und Gewerbegebiet und den ruhigeren Lagen in Heckholzhausen oder Niedertiefenbach. Er prüft Unterlagen vorab und sagt Ihnen auch, wenn ein Angebotspreis nicht trägt.
FVB immo ist die Immobilientochter der Frankfurter Volksbank Rhein/Main, gegründet 1989. Das Team arbeitet in fest zugeordneten Gebieten. Das Büro liegt in Obertshausen, die Betreuung findet vor Ort am Objekt statt.
+ Welche Fristen gelten bei Spekulationssteuer und Eigennutzung?
Bei vermieteten oder leerstehenden Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf; danach bleibt der Gewinn steuerfrei. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer auch früher. Bei geerbten Objekten zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers weiter. Die Beurteilung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater.
+ Welche Lagen in Beselich sind besonders gefragt?
Gefragt sind Lagen mit kurzen Wegen: Obertiefenbach mit Rathaus, Grundschule und Nahversorgung sowie Grundstücke, die schnell an der B 49 liegen, ohne den Lärm direkt am Haus zu haben. Schupbach im Kerkerbachtal und Heckholzhausen sprechen Käufer an, die Grundstücksgröße und Ruhe höher gewichten; Niedertiefenbach liegt dazwischen. Was im Einzelfall den Ausschlag gibt, zeigt die Besichtigung – Ausrichtung, Hangneigung und Zuwegung wiegen oft schwerer als der Ortsteil.
+ Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Selten vollständig, oft punktuell. Eine neue Heizung oder ein gedämmtes Dach zahlt sich im Kaufpreis meist nicht eins zu eins aus, weil Käufer eigene Vorstellungen mitbringen. Es lohnt sich dagegen, dokumentierte Mängel abzustellen: Feuchtigkeit, Dachschäden, defekte Elektrik. Ebenso wichtig sind vollständige Unterlagen. Wir sehen uns das Objekt vorher an und sagen Ihnen, welche Maßnahme den Verkauf beschleunigt und welche nur Geld bindet.
+ In welchen Ortsteilen rund um Beselich sind Sie tätig?
Wir arbeiten in allen vier Ortsteilen: Obertiefenbach mit Rathaus und Grundschule, Schupbach im Kerkerbachtal, Heckholzhausen nahe der B 49 und Niedertiefenbach als ruhige Wohnlage. Alle gehören zur Postleitzahl 65614, die Vorwahl lautet 06484. Darüber hinaus betreuen wir die Nachbarkommunen Limburg an der Lahn, Runkel, Villmar, Hadamar, Waldbrunn und Mengerskirchen. Ob Haus, Hofreite oder Bauplatz: Die Besichtigung findet vor Ort statt.